Vorig jaar kwam de Autoriteit Financiele Markten (AFM) uit het niets met de mededeling dat er een verbod op tophypotheken zou komen. De hypotheekbranche stond op z’n kop en ook iedereen die te maken heeft met de woningmarkt protesteerde. Minister Bos haastte zich om de AFM terug te fluiten.
Met veel minder bombarie werkt de AFM nu aan een aantal voorstellen om toch het verstrekken van te hoge hypotheken verder te voorkomen. Eén van die voorstellen gaat over de tophypotheek.

Wat is een tophypotheek? Iedere hypotheek waarbij het geleende bedrag hoger is dan de waarde van de woning. Zo’n hypotheek is een risico. Als de eigenaar het huis moet verkopen blijft er een stukje lening over, ook wel restschuld genoemd. Die restschuld is een probleem. Wie gedwongen is zijn huis te verkopen, heeft meestal geen ruimte in zijn maandelijks budget voor het aflossen van een lening.

Er zijn veel tophypotheken, ruim 300.000. Bij de aankoop van een eerste woning is het eigenlijk standaard om de koopsom plus alle kosten te lenen, als daarvoor genoeg inkomen is. Dat is niet vreemd, het wordt mede gestimuleerd door de fiscale bijleenregeling. Bovendien hebben de meeste starters geen spaarsaldo waarvan ze zomaar even zo’n 9% van de koopsom (de kosten koper) kunnen opnemen. Dit is wel waar de toezichthouder naartoe wil: dat de toekomstige huizenkoper spaart om de kosten koper uit eigen zak te kunnen betalen.

De AFM is er om de Nederlandse consument beschermen en wil daarom af van de tophypotheek. Het voorstel dat er nu ligt geeft nog wel wat ruimte. Een tophypotheek mag daarin nog wel, maar tijdelijk. In de eerste jaren moet de top versneld worden afgelost (of bij elkaar gespaard). Dat heeft flinke gevolgen: de maandlasten van die hypotheek zijn door die versnelde aflossing in de eerste jaren  veel hoger. Heel eenvoudig berekend: een woning van € 250.000 heeft aan kosten koper ca € 22.750. Om dat in vijf jaar af te lossen heeft de koper per maand ca € 350 extra  aan netto lasten. Onbetaalbaar voor de meeste starters op de woningmarkt!
Er is ook goed nieuws: er zijn een paar uitzonderingen. Eén daarvan is de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Daarmee mogen wel alle kosten meegefinancierd worden.