Pas op met een standaard koopcontract
De notaris legt uit
Vaak wordt bij de koop van een huis gebruik gemaakt van een standaardcontract. Maar dat contract moet natuurlijk wel steeds op maat worden gesneden. Als dat niet gebeurt, kan het voor u als verkoper slecht aflopen.
Als notaris ben ik vaak betrokken bij het opstellen van (ver)koopcontracten. Soms word ik echter gebeld met de vraag of ik een model van een bepaald type koopovereenkomst heb en dat model wil afstaan. Op zo’n manier hoopt men de kosten van het inschakelen van een notaris, advocaat of andere jurist uit te besparen. Als je een koopovereenkomst op stelt, is het niet alleen van belang om gedegen wetskennis te hebben, maar ook alle relevante zaken die voor een verkoper en koper van belang zijn, in dat contract op te nemen.
Het is gebruikelijk dat de zaken die voor een koper van belang zijn, door de verkoper in de koopovereenkomst worden gegarandeerd. Ik zeg wel eens gekscherend: ‘het kopen van een bestaande woning is net als het kopen van een tweedehands auto: hoe meer garanties je aan je koper kunt geven, des te hoger de verkoopprijs’.
Het klakkeloos invullen van een model van koopcontract kan fatale gevolgen hebben. Op 4 februari jongstleden deed de rechtbank te Dordrecht een interessante uitspraak over de verkoop van een woning met verborgen gebreken. In die situatie ging het om het volgende. Op 22 januari 2007 sloten de verkopers en kopers via de makelaar van de verkopers een koopovereenkomst met betrekking tot een woonhuis te Gorinchem (hierna: de woning).
De makelaar gebruikte een standaard NVM-koopovereenkomst, waarin ondermeer was in art. 5.3 ondermeer bepaald: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.” Op 16 juni werd de overdrachtsakte bij de notaris getekend. Toen de kopers vervolgens zwamvorming in de woning ontdekte, stelden zij de op 9 juli 2008 en 15 juli 2008 de verkopers aansprakelijk voor de schade (ongeveer 100.000 euro). Tijdens de procedure bij de rechtbank bleek dat de verkopers ruim vóór de verkoop op de hoogte moesten zijn geweest van de kelderzwam.
De verkopers voelden er natuurlijk weinig voor op te draaien voor de schade. Zij verwezen daarbij naar de verkoopbrochure. Daarin was vermeld: “De beoordeling van de bouwkundige staat en de staat van onderhoud geldt op basis van visuele waarnemingen, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Dit behoort eventueel tot de onderzoeksplicht van kandidaat-kopers. Indien u een bouwkundige inspectie wilt laten uitvoeren, kunt u hiervoor met Van der Brugge makelaardij een afzonderlijke afspraak maken.” De verkopers waren van mening dat nu de kopers geen bouwkundige inspectie hadden laten verrichten, zij een risico hadden genomen dat voor hun rekening kwam. De rechtbank maakte korte metten met het standpunt van de verkopers. Zij was van oordeel dat de ‘woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik’ en dat was nu net wat de verkopers aan hun kopers hadden gegarandeerd.
De rechtbank had er geen goed woord voor over dat ‘die garantie in de kleine letters in een bijlage bij een lovende verkoopbrochure -dus op een onopvallende plek- weer teniet’ werden gedaan. Om die reden werden de verkopers veroordeeld de schade én de proceskosten te voldoen.
Vraag u daarom altijd af of een contract precies uw bedoelingen weer geeft. Indien in de hier besproken case, artikel 5.3 van het standaardkoopcontract was aangepast, had dat de verkoper veel ellende kunnen besparen. Als u er niet zeker van bent, doet u er verstandig aan deskundige hulp in te roepen. U bent gewaarschuwd!
Eva, Donderdag 17 Februari 2011 07:51
zoals een collega van mij steeds zegt, het is geen brood kaas wat je koopt.
met andere woorden je moet goed blijven nadenken, en ja soms kun je beter wat extra uitgeven zodat het allemaal goed en zorgeloos verloopt. zelf heb ik baat gehad bij een aankoopmakelaar, omdat het mijn eerste huis was. dit kost wel wat geld maar alles werd geregeld.
Jdaviet, Donderdag 17 Februari 2011 09:01
-“Tijdens de procedure bij de rechtbank bleek dat de verkopers ruim vóór de verkoop op de hoogte moesten zijn geweest van de kelderzwam.”
Dus als ik het goed begrijp, wordt met dit artikel “stick it to de koper” gepromoot.
-” Indien in de hier besproken case, artikel 5.3 van het standaardkoopcontract was aangepast, had dat de verkoper veel ellende kunnen besparen.”
Ik dacht altijd dat een notaris een onpartijdig moest zijn en ook de koper moest beschermen? Ik zou als koper niet graag deze man als notaris willen hebben. Denken anderen notarissen er ook zo over?
Mr.M, Donderdag 17 Februari 2011 12:10
@Jdaviet “Ik dacht dat een notaris onpartijdig moest zijn en ook de koper moest beschermen?”
Kennelijk heeft u het artikel niet goed gelezen. Het gaat erom dat er sprake was van een standaard NVM koopakte, “ingevuld” door een makelaar zonder goed na te denken bepalingen aan te passen dan wel extra op te nemen c.q. weg te laten, en niet door een notaris die meer (wets)kennis heeft wat wel/niet op te nemen in een koopakte. Een goede notaris zou de bepaling van artikel 5.3 hebben aangepast, omdat het niet overeenkomt met de bedoeling van verkoper(s) zoals blijkt uit de opgenomen bepaling in de brochure. Daar er in casu geen notaris bij het opstellen van de koopakte betrokken is geweest valt de notaris in deze niets te verwijten. De notaris komt dan namelijk pas in beeld om de leveringsakte (en hypotheekakte) op de stellen. De notaris hoeft dan niet de bedoelingen van partijen in de koopakte te controleren.
Sonoe, Vrijdag 18 Februari 2011 00:46
@Jdaviet. Het klopt inderdaad dat de notaris onpartijdig is, maar mensen vergeten vaak dat de notaris pas aan bod komt als de koopovereenkomst is getekend. Ook de notaris kan dan niks meer aan de overeenkomst veranderen. De verkopende makelaar kende de situatie en had zijn cliënt op het belang van art 5.3. moeten wijzen en deze moeten aanpassen.
Mensen betalen zonder mopperen de courtagenota van de makelaar en klagen over de hoge kosten van de notaris. Maar bij juridische misstanden wordt het vingertje gewezen naar de notaris en niet naar de makelaar, terwijl de notaris helaas niet bij het sluiten van de overeenkomst wordt betrokken.
En wat helemaal raar is: ieder gek mag zichzelf makelaar noemen, maar notaris wordt je niet zomaar. Toch betaald men zonder mopperen een beun-de-haas-makelaar en klaagt men over de nota van de notaris met degelijk juridisch kennis.
Het wordt tijd dat de koopovereenkomst verplicht door de notaris opgesteld wordt!
mw. mr. S. B.
mr.C V, Woensdag 09 Maart 2011 16:31
Ik denk dat JdaViet in zijn reactie d.d.17/2 blijk geeft het artikel juist heel goed gelezen te hebben. Hij stelt vast : “Tijdens de procedure bij de rechtbank bleek dat de verkopers ruim vóór de verkoop op de hoogte moesten zijn geweest van de kelderzwam.” Ook staat duidelijk vast dat de verkopers dat niet hadden gemeld en de bedoeling hadden dat moedwillig te verzwijgen.
Tegen die achtergrond stelt de betreffende notaris: Vraag u daarom altijd af of een contract precies uw bedoelingen weer geeft. Indien in de hier besproken case, artikel 5.3 van het standaardkoopcontract was aangepast, had dat de verkoper veel ellende kunnen besparen. Dit insinueert dat de notaris het zo had kunnen regelen dat de bedoeling van de verkoper te weten het straffeloos moedwillig verzwijgen van een ernstig gebrek gehonoreerd had kunnen worden. Gelukkig trapt de rechtbank daar niet in. Ik kan mij de kritische vraag van Jdaviet dan ook goed voorstellen.
Hans, Vrijdag 11 Maart 2011 12:40
Tijdens de procedure komt de rechtbank tot de conclusie dat het gebrek moedwillig is verzwegen. Vervolgens worden verkopers veroordeeld tot het betalen van de kosten op basis van de verkoopbrochure van de makelaar. Wat had er dan in artikel 5.3 gewijzigd moeten worden volgens de notaris?
Hans
11-03`11Wim de Leeuw, Woensdag 16 Maart 2011 10:22
De zoveelste misplaatste poging van het notariaat om op basis van ‘deskundigheid’ en ‘onafhankelijkheid’ een voorkeurspositie te krijgen bij het maken van de koopakte.
Feit:
In Amsterdam worden vrijwel alle koopovereenkomsten door het notariaat gemaakt.
Feit:
Nergens in Nederland is er zoveel ellende met particuliere erfpachtconstructies als in Amsterdam met als gevolg panden die in de praktijk onverkoopbaar zijn geworden.
Conclusie:
Laat het notariaat de strijd om de koopakte vooral in openheid voeren. Met als argument dat men de centjes gewoon broodnodig heeft en niet omdat alleen een notaris een goede koopovereenkomst zou kunnen maken.
Deze notaris toont aan gewoon partijdig te zijn. En talloze Amsterdamse collega’s hebben dat aangetoond doordat ze allerlei mistige constructies hebben vervaardigd, met als gevolg onverkoopbaar vastgoed.
GP, Zaterdag 19 Maart 2011 11:22
Feit is dat er in elke beroepsgroep zogenaamde “kwakzalvers” zijn, of hier nu de papieren voor zijn of niet. Voor de makelaardij zijn er registers en branchevereniging maar de opdrachtgever kiest er zelf voor of hij voor een aangesloten/gecertificeerde makelaar kiest wel of niet. Vaak heeft deze keuze ook met een kostenplaatje te maken, De reactie van Sonoe is naar mijn mening dus ook misplaatst.
Verder heeft de verkoper heeft een informatieplicht en koper een onderzoeksplicht dus beide partijen valt in bovenstaande situatie te verwijten. Indien er bewust belangrijke informatie wordt verzwegen spreekt men ook niet meer van een verborgen gebrek dus dat lijkt me ook al niet ter sprake, dit zou een notaris toch moeten weten. Een makelaar heeft meer ervaring met de staat van een huis dan een notaris, het is niet voor niets dat een gecertificeerd makelaar jaarlijks Permanente Educatiepunten moet halen, daar wordt niet over gesproken. Een notaris heeft meer kijk op het juridische gedeelte. Naar mijn mening moeten makelaars en notariskantoren meer samenwerken om zo het belang van zowel verkoper en koper te behartigen. Het is altijd makkelijk wijzen met het vingertje maar sta ook eens open voor een samenwerking of oplossing.
Eerden, Zondag 20 Maart 2011 11:02
Een notaris mag dan wel jurist zijn, maar dat wil nog niet zeggen dat de notaris de situatie overziet. De makelaar kent de specifieke situatie en heeft alle essentialia voor en in overleg met opdrachtgever uit onderhandeld. gem. notaris is veel duurder
Kees Vlaanderen, Maandag 21 Maart 2011 10:16
GP, ik ben het er helemaal mee eens dat we open moeten staan voor samenwerking of een oplossing. Het commentaar lijkt nu te gaan om de vraag wie de koopakte zou moeten opmaken: de notaris of de makelaar? Dat is een onnodige tegenstelling. Beide beroepsgroepen kunnen dat uitstekend en beide beroepsgroepen kennen kwakzalvers. Het lijkt mij vooral belangrijk dat een consument zelf mag bepalen of hij een deskundige inschakelt en dat hij de vrijheid houdt om zelf te kiezen welke deskundige hij desgewenst inschakelt. Dat kan een notaris zijn, maar ook een makelaar, een advocaat of een andere deskundige. Iedere keuze heeft zijn voor- en zijn nadelen.
Wat dit specifieke geval betreft: Uit de uitspraak is niet goed op te maken of de makelaar (net als de verkoper) ook op de hoogte was (of had moeten zijn) van de aanwezigheid van kelderzwam. Daarom is niet goed op te maken of hij in deze zaak een steek heeft laten vallen.
Het artikel maakt wel duidelijk dat ook de notaris afhankelijk is van de informatie die hem ter beschikking wordt gesteld en hoe snel hij met zijn onafhankelijke rol in een partijdig conflict terecht kan komen. Mr. M schrijft zelfs dat een goede notaris de bepaling van artikel 5.3 zou hebben aangepast, “omdat het niet overeenkomt met de bedoeling van verkoper(s)”. Meer over dit onderwerp: http://nieuws.nvm.nl/~/media/NVMWebsite/.. en http://www.eigenhuis.nl/actueel/weblog-e..