Help uw kind aan een huis (en verdien zelf ook wat)!
Voor jongeren is het door de dure huizenprijzen bijna onmogelijk nog aan een huis te komen. Dan kan het lonen pa en ma lief aan te kijken: door de wet slim...
Voor jongeren is het door de hoge huizenprijzen bijna onmogelijk geworden een woning te kopen. Dan kan het lonen om pa en ma lief aan te kijken: door de wet slim toe te passen kunnen die daar zelf ook nog leuk aan verdienen.
Je hoort het steeds vaker: het kopen van een huis wordt onbetaalbaar voor jonge mensen. Wie als starter toch een huis wilt kopen, doet er verstandig aan zijn of haar (groot-)ouders lief in de ogen te kijken. Door de wet slim toe te passen, kan er namelijk voor beide partijen een voordeel ontstaan.
Een voorbeeld:
- Vader Ronald en moeder Marcia hebben een zoon (Henk). Henk is 25 jaar oud en wil graag een huis kopen. Het huis dat hij op het oog heeft kost inclusief "kosten koper" € 300.000. Bij de bank kan Henk € 200.000,- lenen; hij komt dus € 100.000,- tekort.
Ronald en Marcia hebben inmiddels € 150.000,- gespaard en willen de wens van hun zoon graag in vervulling laten gaan. Zij willen het geld echter niet aan Henk schenken, omdat hun pensioen niet goed is geregeld. Bovendien willen zij niet het gevaar lopen dat zij zelf straks in de problemen komen als zij meer zorg nodig hebben. Zij willen Henk het geld wel lenen, mits zij het later terug krijgen. Zij hoeven niet aan hun zoon te verdienen en willen geen rente in rekening brengen.
Wat levert dat fiscaal op?
Ronald en Marcia zouden er naar mijn mening verstandig aan doen om toch te onderzoeken of zij aan Henk een rente kunnen vragen. Die rente kunnen zij geheel of gedeeltelijk aan Henk schenken, waardoor Henk per saldo meer geld overhoudt.
Stel dat Ronald en Marcia € 100.000,- aan Henk lenen en afspreken dat Henk over dit bedrag 7 procent rente zal betalen. Ronald en Marcia ontvangen dan ieder jaar € 7.000,- aan rente. Zij betalen over het bedrag van € 100.000,- jaarlijks maximaal € 1.200,- aan inkomstenbelasting (Box 3). Per saldo houden zij dan € 5.800,- over.
Als Henk de betaalde rente kan aftrekken tegen 42 procent, dan "krijgt" hij € 2.940,- terug van de fiscus; bij betaalt dus netto € 4.060,-. Als zijn ouders de door hen "verdiende" € 5.800,- schenken, levert de betaalde rente hem dus geld op (€ 1.740,-). Als het inkomen van Henk in de toekomst stijgt, kan het voordeel nog groter worden; als hij de rente tegen 52 procent kan aftrekken, krijgt hij € 3.640 terug van de fiscus. Volledigheidshalve merk ik op dat Henk in deze voorbeelden schenkingsrecht is verschuldigd (€ 70). Er zijn ook mogelijkheden om heffing van schenkingsrecht uit te sluiten of te minimaliseren.
Tip: zorg wel voor een extra garantie
Als Ronald en Marcia min of meer een garantie willen hebben dat zij hun geld terug krijgen, is het verstandig om een recht van tweede hypotheek op het huis te vestigen. Als zij geen hypotheek op Henk's huis krijgen, lopen zij gevaar als Henk nog meer schulden maakt en het huis geveild wordt. Ronald en Marcia zijn dan een concurrente schuldeiser: hun vordering moet concurreren met de vorderingen van de andere concurrente schuldeisers.
Als er niet genoeg geld is om alle concurrente schuldeisers te betalen, krijgen die schuldeisers allemaal een percentage van hun vordering. Door een hypotheekrecht op het huis van Henk te nemen, worden Ronald en Marcia een preferente schuldeiser; nadat de bank is voldaan (eerste hypotheek), krijgen zij hun vordering uitgekeerd. De rest is voor de overige schuldeisers.
