Zo beding je een lage prijs op de huizenmarkt!

Starters ruiken hun kans nu de huizenmarkt voor het eerst in jaren minder loopt. Met het volgende stappenplan betaalt u zo min mogelijk voor die felbegeerde eerste woning.

Het gaat slecht met de huizenmarkt. Het aantal verkochte huizen is bijna gehalveerd. Huizen staan langer te koop: het gemiddelde is gestegen van 84 tot 105 dagen. De gemiddelde vraagprijs is sinds eind 2008 met 18.000 euro gedaald.

Maar starters profiteren. Zij krijgen lagere prijzen, en ze hebben zelf geen huis te verkopen. Bovendien hebben ze meer keuze. Het aantal te koop staande woningen is in de eerste vijf maanden van dit jaar met 14 procent toegenomen tot ruim 183.000. In 2006 stonden nog 135.000 huizen te koop.

„De markt wordt nu door starters gedreven,’’ zegt Paul van der Meijs van hypotheekverstrekker Florius. Begin 2009 was 75 % van de verkochte huizen in de goedkope categorie, begin 2008 nog maar 62%. De prijzen voor de goedkopere startershuizen dalen dan ook minder hard dan die voor dure huizen: met 2 à 3 procent in plaats van 4 à 5 procent.

Volgend jaar trekt de huizenprijs weer aan, als de economie herstelt en omdat de nieuwbouwproductie droogvalt, verwacht het ING Economisch Bureau. Nu is dus de gelegenheid om te zoeken naar een mooi huis en een lage prijs te bedingen bij de gretige verkoper. Maar hoe pak je dat aan? Een stappenplan.

1. Hoeveel kan je uitgeven?

Op veel sites, zoals Funda.nl, maar ook bij hypotheekadviseurs, banken enzovoorts staan simpele programmaatjes waarmee de maximale lening uit te rekenen valt. Van het maximale leenbedrag moet zo’n 10 procent worden afgetrokken als kosten koper: het huis mag minder kosten dan de maximale lening.

U hoeft tegenwoordig niet te verwachten dat u nog boven de maximale hypotheek uitkomt. Met koopsubsidie en startersleningen is het maximaal te lenen bedrag wel op te vijzelen.

Aan de hypotheekrente hoeft het niet te liggen. Die is de laatste tijd wat gestegen, maar in historisch perspectief nog gunstig.

• Koophuis toch haalbaar met subsidie
• Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

2 Zoek naar huizen.

Het zoeken begint voor de meeste mensen online. Nederland heeft honderden sites waar dat kan, maar uit onderzoeken van Vereniging Eigen Huis en de vergelijkingssite Snakewool kwam Funda.nl naar voren als de beste.

Zoek een huis dat een beetje toekomstvast is. De dalende prijzen zijn een reden om niet voor de korte termijn te kopen. Wie een huis koopt is al gauw 10.000 à 15.000 euro kwijt aan kosten koper. Vroeger had een koper dat door stijging van de waarde vaak in een paar jaar terugverdiend. Nu de prijzen dalen is dat niet meer vanzelfsprekend.

• Dit zijn de beste woningsites

3. Bezichtigen en bieden.

Het belangrijkste is om zelf een idee te hebben van wat het huis echt waard is. Voor een idee kunt u kijken naar de prijzen van vergelijkbare huizen in de buurt (eenvoudig via huizensites). Er zijn ook sites om online een gratis taxatie op te vragen, zoals Brixter.nl en Calcasa.nl. Voorafgaand aan een echte bieding is een officiële taxatie betrouwbaarder. Die is toch al nodig voor de eventuele hypotheek. Het risico is dat de kosten (enkele honderden euro’s) voor niets waren als de koop afketst.

Het eerste bod moet onder het bedrag liggen dat u maximaal kan uitgeven. Zo houdt u ruimte over om te onderhandelen. Vaak komen onderhandelingen ergens in het midden uit. Dat betekent dat er bij duur geprijsde huizen lager moet worden ingezet. ,,Stel dat ik 200.000 euro een reële prijs vind voor een bepaald huis en de verkoper vraagt ook dat bedrag: dan zal ik misschien 185.000 euro bieden,’’ zegt aankoopmakelaar Martin Willemsen. ,,Maar als datzelfde huis voor 250.000 euro te koop staat, moet ik lager inzetten. Dus 170.000 euro of zo, maar dan wel met toelichting. En ga niet al te laag zitten, dan nemen ze je niet serieus.’'

Bepaalde factoren betekenen dat je lager kunt inzetten. Misschien staat het huis al lang te koop. Of hebben de kopers al een ander huis en dus dubbele lasten. Dat laatste weet je niet, maar het is slim om voor het eerste bod te vragen hoe snel iemand het huis wil leveren. Als iemand het huis per direct aanbiedt is dat een aanwijzing. ,,In zulke gevallen kun je ook makkelijker meteen een eindbod doen: take it or leave it.’’ zegt Willemsen. „Dat kan bluf zijn, maar je kunt ook zeggen dat je niet meer kunt financieren.’’ Andersom zal een laag bod niet werken bij een mooi huis in een populaire buurt.

Een tip voor de particuliere bieder is om per e-mail of fax te bieden. Dit geeft meer bedenktijd en geeft de verkopende makelaar minder gelegenheid om druk te zetten.

Een factor voor de waarde van het huis is natuurlijk ook het onderhoud. Als het er op lijkt dat er nog grote klussen aan het huis gedaan moeten worden (buitenschilderwerk, nieuwe installaties, dakonderhoud, enzovoorts) dan drukt dat de prijs. Andersom maakt een nieuwe keuken of badkamer een huis niet per se waardevoller; heel veel mensen willen toch hun eigen keuken of badkamer.Bij oude huizen of een vermoeden van rottigheid is een bouwkundige keuring verstandig. Dat kost zo'n 300 euro. De keuring kan ook na koop; dan stelt u als ontbindende voorwaarde bij het voorlopige koopcontract, dat er niet meer dan een paar duizend euro aan herstelkosten uit de keuring mogen blijken.

• 'Taxatie via computer onbetrouwbaar'
• Bouwtechnische keuring kan tot €200 goedkoper

4. Een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar kan helpen bij de onderhandelingen. Gemiddeld gebruikt 18 procent van de huizenkopers een aankoopmakelaar, zegt Roeland Kimman van makelaarsvereniging NVM. „Dat aantal groeit. Omdat mensen het moeilijk vinden te bepalen wat een huis waard is. En in de huidige markt valt meer te onderhandelen.’’

Je kunt de aankoopmakelaar alleen de onderhandelingen laten voeren of hem ook de rest van de koop laten regelen. De eerste bezichtigingen kun je natuurlijk alleen doen.

Een aankoopmakelaar is handig om allerlei valkuilen in de gaten te laten houden. Een aanbouw, heeft die wel een vergunning? Zijn er geen lelijke nieuwbouwplannen in de buurt? Hoe is de constructie van het huis? Heeft de Vereniging van Eigenaren van een appartement wel geld voor onderhoud? Waren er problemen met de nieuwbouwhuizen in deze wijk? Hoe is de buurt, hoe lopen de huizen daar? Kunt u nog van de koop af als de financiering niet rond komt en hoeveel tijd hebt u om dat uit te vinden?

Dingen waar u ook zelf naar kunt kijken, maar het is wel makkelijk als het gedaan wordt.

De vraag is natuurlijk of zo’n makelaar zijn geld waard is. Een courtage (1,5 à 2 procent van de koopsom) is gebruikelijk en dat is veel geld. Bovendien heeft een makelaar bij courtage geen financieel belang bij een zo laag mogelijke prijs. Er zijn echter klantvriendelijke systemen. „Ik reken 10 procent van het bedrag dat ik van de vraagprijs af krijg,’’ zegt Willemsen. Een vaste prijs wordt ook gebruikt. Komt het niet tot koop, dan is er geen courtage.

Het geld is mee te financieren, maar de lening daarvoor is niet aftrekbaar. De courtage zou zich moeten terugverdienen met een lagere koopprijs, en bijvoorbeeld geen onnodige taxaties, die u zelf voor de zekerheid wel gedaan zou hebben.

• Hebt u een makelaar nodig?

5. Bod geaccepteerd!

Nu is het tijd voor afhandeling bij de notaris en de hypotheekadviseur of bank.